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恒大“抢疫情拐点”甩卖房产:不是“豪赌”而是“战略收缩”

2020/2/18 19:59:19      挖贝网 黄人天

2月18日,中国最大房地产企业恒大集团开始实行史无前例的75折网上大甩卖,此举一石激起千层浪,众多房企争相跟进,引发公众对疫情下房地产企业现金流困境的关注,然而恒大此举实为挽救因过度扩张和疫情困扰而导致的内外交困,也是预防房地产市场长期低迷的“战略收缩”。

扩张消耗加疫情冲击 内外交困急需自救

自2月13日开始,恒大集团实施全面“网上购房”,仅3天就共计通过恒房通线上认购47500套,总价值约580亿元。

同时,市场流传一份由许家印签发的“秘密文件”——《关于全国各楼盘特大优惠通知》,暴露了恒大“祭出”史无前例卖房优惠政策”是企图突袭市场。

除了广为人知的75折优惠;在此基础上,恒大还在很多细节给予了额外优惠。其中,单栋楼去化达到90%以上的,可再享受额外94折优惠。有人综合计算,最低折扣可至66折之多。

购房者在任何一个恒大项目,仅花5000块钱就可锁定一套房,还给出了最低价购房和无理由退房的“双保险”,进一步增强其购房信心。相比往常年景恒大高高在上的“认购金”、“排号费”“VIP会员费”、“认筹金”等卖方市场做派,简直是“白菜价”甩卖,变成买方市场了。

普遍认为,恒大此举是疫情导致的现金流压力所致。毫无疑问,疫情确实给房企带来了沉重压力。

本次疫情的“震中”武汉是9个国家中心城市之一,自古就是“九省通衢之地”,因此武汉长期都是众多全国性房企布局的核心城市。据第一财经统计,全国前二十强房企,湖北省销售额占全国销售额之比基本维持在4%~6%之间。

而此次疫情相对较重的广东、浙江、湖南、河南、重庆等省市都是房地产头部企业大举投资的区域市场。再加上,疫情期间已有超过20多个省区市暂停开放售楼处、中介门店暂停营业,对房地产企业都是巨大压力。

区别仅在于“瘦的拖死,肥的拖瘦”,小房企可能破产,大房企则难免现金流紧绷。

然而,恒大集团的现金流困境并非完全是由于疫情的外在影响,更多还是因为前几年的多元化经营和激进扩张效果欠佳等内部问题。

例如,2013年底恒大进军矿泉水品牌,取名恒大冰泉。投入60亿做广告宣传,宣称三年要做到三百亿的销售额,最终沦为笑话。2016年,恒大集团27亿出售了粮油、乳制品及矿泉水业务中的全部权益,也曝光了恒大矿泉水近40亿元的巨亏。

又如,新能源汽车是恒大多元扩张的重中之重,然而12月12日,恒大国能新能源汽车(上海)有限公司却挂牌转让20%股权。根据此次挂牌公开的财务数据显示,该公司在2018年营业收入0元,营业利润亏损超过1834万元,净利润亏损超2567万元,负债总计1.6亿元。截至2019年10月31日,公司总资产14.27亿元,营业收入0元,营业利润亏损6276.8万元,负债近3.74亿元。

过度扩张终于导致“巨人”恒大也开始力不从心。中国恒大(03333.HK)2019年中期财报显示,公司上半年经营性现金流净额由正转负,为负456亿元,上年同期为净流入183亿元。财报显示,上半年,中国恒大向银行等借款额达到2267亿元,同比增加29%;通行优先票据和企业债,融入了670亿元,而2018年同期发债数字为零。期内,公司融资额增加同时,还款项有所减少。

“抢疫情拐点”提前打捞需求

恒大为什么选择在此时此刻“密谋”突袭市场?

作为市场嗅觉敏锐的著名企业家,许家印应该在2月13日前就能够判断疫情拐点到来,并开始未雨绸缪的商业计划。

房地产企业主要用贷款进行开发,利息成本高昂,停工一个月损失巨大。

一般预期,当疫情结束后,房企为迅速补充现金流,会普遍进行折扣卖房,到时候竞争绝对会非常残酷。

许家印绝对明白这点。因此,恒大在疫情拐点初现之际前就趁竞争对手麻痹大意发动大规模抛售,将提前打捞大量在经济下滑中保有的购房需求,急剧扩大市场占有率,如果其他房企不赶紧跟进,还生搬硬套以前的经验,等到疫情结束后再加入白热化竞争,恐怕只能面对一地鸡毛。

这就是为什么恒大促销之后,截至2月17日已有逾15家房企同样打出“无理由退房”牌。

总体来看,恒大此次突袭市场,“抢疫情拐点”甩卖房产,恰恰不是意味着许家印又在“豪赌”,而是表明他正从赌桌上收回筹码进行“战略收缩”,毕竟活下去才是最重要的。


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